מה הוא היטל השבחה?
היטל השבחה הוא מס שאותו גובות הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה ברשויות המוניציפליות השונות, בעת מימוש של זכויות שתאשרו בנכסי מקרקעין בתחומן. המימוש לצורך היטל השבחה הוא אירוע המס: מכירה של הנכס או קבלת היתר בניה בו, כאשר החבות נוצרת עם אישורה של תכנית משביחה, הקלה או שימוש חורג
היטל השבחה על שום מה
הבסיס הרעיוני של היטל זה הוא שיתוף הקהילה בהתעשרות של בעל נכס, בהשפעת שינוי תכנוני בנכס ו/או בסביבתו. לדוגמה, בעל מגרש שמותר לבנות עליו בזמן נתון 12 דירות יוכל למכור אותו במחיר גבוה בהרבה אם יאושרו לבניה על אותו מגרש 40 דירות. בעקבות התעשרות פוטנציאלית זו, נקבעה בחוק חובת תשלום היטל השבחה.
קיבלתי דרישה לתשלום, מה עכשיו?
זאת שאלה שנשאל מידי יום עורך דין לתכנון ובנייה, אז כך, עם קבלת שובר לתשלום היטל השבחה מהועדה המקומית יכול הנישום לחלוק על הדרישה של הוועדה המקומית, הן על אופן חישוב היטל השבחה ולפעול להפחתת היטל השבחה והן על עצם חיוב ולהגעה למצב של היטל השבחה פטור. זאת באמצעות פניה לוועדת ערר או למינוי שמאי מכריע .
ערעור על היטל השבחה
ניתן לערור על שומת היטל השבחה תוך 45 ימים מיום שבו הובאה השומה לידיעת החייב, באחד מהדרכים הבאות
- בערר לפני ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה על עצם החיוב ועל גובה החיוב. הערר מוגש ע"י עו"ד היטל השבחה, אשר יפרט את הטיעונים הפוטרים מתשלום. ככל שהשומה אינה נכונה יצורף לערר חוות דעת של שמאי מקרקעין מומחה בהיטל השבחה מטעמכם. ועדת הערר רשאית לפנות בבקשה ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין שימנה שמאי מייעץ.
לאחר המינוי, יגיש השמאי מייעץ לוועדת ערר חוו"ד בעניין הערר. ועדת הערר מטפלת לא רק בערעור על היטל בגין טענות על עצם החיוב, אלא גם בערעורים בטענות שמאיות בלבד. כאשר הערר עוסק רק בשאלות שמאיות, ועדת הערר מפנה את התיק ל"שמאי מייעץ". שמאי מייעץ דומה לשמאי המכריע, אולם בהבדל אחד, הוא אינו מכריע בתיק, אלא רק נותן חוות דעת, וועדת הערר היא המחליטה בהתחשב בחווה"ד. - שמאי מכריע. אם החייב בהיטל אינו חולק על החיוב עצמו, אלא מבקש הפחתת היטל ההשבחה, בהסתמך על חוות דעת שמאית שונה. במקרה זה הוא יכול לבקש בתוך 45 ימים מההודעה על החיוב, מיו"ר מועצת שמאי המקרקעין, למנות שמאי מכריע. השמאי המכריע יחליט בגובה החיוב. פניה כזו כדאי שתהיה מוגשת באמצעות שמאי מטעם הבעלים.
ערעור על שמאי מכריע – בתוך 45 ימים מהמצאת ההחלטה של השמאי מכריע, יכול החייב בהיטל או וועדה המקומית להגיש ערעור לוועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה על אותה החלטה.
ערעור על ועדת ערר – על החלטת וועדת ערר ניתן להגיש ערעור לבית המשפט לעניינים מנהליים
מועדים וזמנים
הגשת ערר או הפניה בבקשה למינוי שמאי מכריע חובה להגיש עד 45 יום מיום קבלת שומת ההשבחה של הוועדה המקומית.
הדרך המומלצת לערעור היטל השבחה
פניה לועדת ערר והעלאת כל הנימוקים המשפטים והעובדתיים, הן כנגד עצם החיוב והן כנגד גובה החיוב. מסלול ערר מצריך אמנם טיפול עו"ד היטל השבחה ודיון בפני ועדת הערר, אך התוצאה עדיפה בהרבה על פני בחירת מסלול פנייה לשמאי מכריע שכן בדרך זו שמאי מכריע לא יכול לטעון טענות משפטיות על עצם החיוב כמו התיישנות, מעשה בי"ד, אלא רק כנגד גובה החיוב. בנוסף שמאי מכריע עלול לפסוק חיוב העולה על הסכום שדרשה הועדה המקומית מלכתחילה לעומת זאת וועדת הערר, אינה יכולה לשנות את החיוב בהיטל ההשבחה כלפי מעלה. זאת אפילו אם השמאי המייעץ קבע שהיטל ההשבחה צריך להיות גבוה מהדרישה המקורית. כשנישום מגיש ערר נגד גובה השומה שהוציאה הועדה המקומית, ועדת הערר יכולה ליתן החלטה : לקבל את הערר כמו שהוא; לדחות את הערר; לקבל באופן חלקי את הערר, אך ועדת הערר אינה יכולה להגדיל את שומת היטל ההשבחה.
לכן, דרך המלך הינה פניה לועדת ערר והעלאת כל הנימוקים המשפטים והעובדתיים, הן כנגד עצם החיוב והן כנגד גובה החיוב. מסלול ערר מצריך אמנם טיפול עו"ד היטל השבחה ודיון בפני ועדת הערר, אך התוצאה עדיפה בהרבה
זכרו: אל תיקחו את דרישת תשלום היטל ההשבחה כגזירת גורל שאיננה ניתן לשינוי וחשוב לבדוק כל חישוב היטל השבחה נתון.
פנו עוד היום אלינו, לפני התשלום לבדיקה הנדרשת ולמיצוי הפוטנציאל הקיים להפחתת היטל השבחה או להשגת מצב של היטל השבחה פטור